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业主反悔不卖

时间:2016-03-21 来源:爱作文网 

篇一:卖房合同签订后房东反悔 买方可要求赔偿全部损失

龙源期刊网 .cn

卖房合同签订后房东反悔 买方可要求赔偿全部损失

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来源:《法制与经济·上旬刊》2012年第09期

问:我欲购买赵某76平方米产权房,当即交付定金2万。双方协议约定,买方于7个月内交齐购房费,卖方协助买方办理产权证过户手续。然而,当我如期交款后找赵某协助办理过户时,却遭到赵某拒绝。对方并告诉我,这房子不卖了,大不了双倍退还你定金4万元。我们双方心里都清楚,在不到半年时间里,该房已经增值了十几万元。请问:对方故意违约,支付违约金就可了结吗?

篇二:房子已经被查封,看房时却浑然不知,陶先生最近买房就遇到了这等麻烦事

房子已经被查封,看房时却浑然不知,陶先生最近买房就遇到了这等麻烦事。签完买卖合同已有半个多月,但他相中的房子仍不能进入交易程序。“多花了两周,还有两天时间提心吊胆,早知道应该坚持查完档案再签合同。”陶先生说。

个案:155万买了一套查封房

今年6月初,陶先生在南山中心区相中了一套单位,82平方米,155万元实收。“价格不算便宜,但最近楼市行情太好,我担心业主返价想早点定下来,就在当天晚上签了三方合同下了定金。当时我想着第二天再去查档也没关系。”陶先生说。

结果他第二天一大早去查档才发现,房子处于被查封状态,而业主竟表示自己也不知道房子已被查封。陶先生说自己当时就懵了。后来几经查询才知道,业主此前曾为朋友的汽车贷款做担保,对方未按时还款法院因此查封房产。

“我们签的合同并没有明确规定,如果房子产权有问题后是否继续交易,是否赔偿定金。幸好房子可以短期内解封,幸好5万元定金还在中介手上,不然钱就打水漂了。”陶先生告诉记者,就在上个星期,他的同事朱先生也碰到一套上市交易的查封房。“那套房子比市场价低十多万,后来查档才发现是已经被查封的房子。如果碰到存心诈骗的业主,完全有可能房、财两空。”陶先生说。

中介:是买家必做的自我保护

对于陶先生这种遭遇,美联物业南山区区域总监孟详义向记者表示,该情况其实完全可以避免。“在签三方合同之前去查档,这是买家必须要坚持的。如果看中某套房担心业主反悔不卖,最好把房款交给中介代管,确定产权明晰后再转给业主。”他说。

据记者了解,置业者有两种途经可以查档:一是通过中介电话咨询。一般大型地产中介都有和国房局档案系统联网,可以要求中介通过系统直接查询房产产权是否正常,但查询时间仅限周一至周五的工作时间,查询费为20元;二是自己亲自到地产档案中心查询。特区内房产是到位于福田区的档案大厦四楼房地产档案信息中心查档,特区外房产可以到各区国土分局查询。这需要业主本人持房产证原件、身份证去查询,相对麻烦。通过这一方式,可以拿到业主目前的房产证明单据,查询费用为50元。

“在实际操作中,业主会要求签完合同才愿意出示房产证复印件,这样才能查询。如果业主坚持先签合同,买家最好保证当天就查询档案。”孟详义说。

律师:在合同上加个“双保险”

但中介人士同时告诉记者,现实操作中往往会存在这种情况:业主需要通过担保公司赎楼。这样程序就变成:买卖双方先签订三方合同,然后通过担保公司办赎楼公证,再由担保公司查档,这样中间就存在一段不短的“空档期”。广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣则表示,在楼价上涨时期,也不排除有业主自己找朋友“合作”申请法院查封,以达到更高价卖房、又不承担违约金的目的。

“在这种情况下,签订一份完善的三方合同就很有必要。合同上应该要注明:如因房屋产权问题导致物业不能正常交易,卖方需赔偿买方双倍定金。如果需要诉诸法律,卖方还需承担发生的相应法律费用,包括律师费在内。”张茂荣认为,增加违约成本也是保障买家权益的一种方式。

中介人士则从实操角度提醒,碰到明显低于市场价的房子一定要冷静。“尤其是市场行情好的时候,笋盘出现的几率肯定低,一般的普通购房者碰到这种‘大馅饼’的概率基本微乎其微。”在中介行业从业6年的小侯提醒说。

专家箴言

1 .选一家品牌中介,你所面临的资金风险也相对较小,他们中的多数与国土局系统有联网,能提供即时查档服务;

2 .正式签约之前,一定要先查档,确认不存在抵押、查封等问题;

3.不要将定金直接交给业主,在确定房屋产权清晰之前,定金交给中介托管;

4.签一份完善的协议,注明如果房屋产权有瑕疵的明确处理办法。

篇三:二手房违约案例

深圳卖家签约后房价涨40万反悔 判决说不行 3

[摘要]房价暴涨后业主不卖了,一审判其继续履行合同

“3·30”新政之后,深圳迎来房价暴涨,一大波卖房业主在签订合约之后不惜违约博取涨价带来的巨大利益。然而近日,罗湖区人民法院一审宣判一宗二手房买卖交易纠纷案,支持继续履行合约,违约业主除了要继续卖房,还徒增了案件受理费、保全费以及律师费,可谓竹篮打水一场空。不过早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中透露的信息显示,法院支持继续履行合同需要具备一定的条件,若不符合条件,或只能选择违约金赔偿。

涉事楼盘位于罗湖区沿河路汇鑫花园,房屋的建筑面积约为68平方米,由一对港籍母女持有。

这一楼盘约在2000年左右建成,具有罗湖区北斗小学的学位。今年3月8日,王丰(化名)冲着学位,与这对港籍母女签订了买卖合同。按照合同约定,二手房交易价格为215万,均价约为3.2万元每平方米。

王丰在当天支付了5万元现金。按照合同约定,2015年的4月3日,双方签署了《二手楼交易资金监管协议》,约定将首期款人民币57万元存入招商银行深圳市分行的监管账号中。这一首期款也于当天到账。

随后要做的就是等待银行审批贷款,然后进行房屋过户交接。但是到5月3日,母女俩却通知银行终止资金监管。实际上在此时,银行已经出具了贷款承诺书,贷款审批只是时间问题。

对于不卖房的原因,母女俩在法庭上答辩时称,因为家人反对卖房。 不容忽视的是,随着“3·30”新政的影响,深圳房价暴涨,以搜房网公布的该小区均价来看,目前已经达到3.8万元每平米左右,房屋总价增幅在40万元左右。

卖方愿双倍返还定金10万元

裁判文书显示,母女俩在决定毁约之后,也多番提出按照违约条款来解决争议,双方合同约定卖方违约要双倍返还定金,即10万元。

不过这遭到了买家王丰的拒绝。他向法院提起诉讼,将卖方母女俩告上法庭,一方面要求继续履行合同,另一方面则要求对方赔偿损失人民币20万元。

罗湖区人民法院一审宣判时就认为,双方签订的合同,是双方当事人真实意思的表示,内容不违反法律与行政法规的强制性规定,是有效的合同,各方当事人均应严格履行。

这一案件中,买家已经依照合同约定履行了支付定金、首期款、提出贷款申请等义务,且被告也当庭陈述银行已经发出贷款承诺函,承诺贷款150万元。

一审法院认为,这足以表明买家已经履行合同项下的义务。但是卖方在法庭上却明确表示不予继续履行合同,已经构成违约,应当承担违约责任。

卖家新增诉前保全费等成本

既然是违约,那么该承担何种责任?是否需要作出20万元的损失赔偿?一审法院认为,买家没有提供相应的损失凭证,再加上卖家在拒绝卖房之后,主动要银行解除资金监管,并积极寻求和解,已经尽到止损的义务,因而法院没有支持买家提出的赔偿损失诉求。

那么是否能够继续履行合同呢?一审法院在判词中写道,一方面买方在深圳的限购政策之下具备购房资格,同时买方也在法庭上针对涉案合同的履行承诺一次性支付购房款。除此之外,涉案房产没有抵押登记的情形,红本在手,除了因为涉及本案被诉前保全查封之外,没有其他查封影响过户的情形,已经具备产权过户的条件。一审法院正是基于以上三种情形,判定继续履行合同。

同时,案件受理费430 0元,买家承担20 0 0元,卖家承担230 0元,诉前保全费3520元也由卖家予以承担。也就是说一番官司下来,毁约方不仅房子要继续出售,还要额外支付案件受理费、诉讼保全费以及律师费,损失上万元。

说法

对抑制违约潮有积极意义

代理此案的广东深大地律师事务所律师胡维刚昨天刚刚拿到判决,就将判决文书上传到网络。胡维刚对这一判决感到很满意,并认为具备积极的意义。他介绍说,合同的签订正是为了履行,法院的这一判决有力地保护了合同的继续履行,对目前的违约浪潮或有一定的抑制作用。

存在一定风险要谨慎选择

不过面对这一判决,也有律师表示不甚乐观。广东宝城律师事务所周争锋律师一直呼吁要谨慎选择继续履行合同,因为继续履行合同中存在的风险较大,不可知的因素多,这包括可能产生巨额的税费以及产权人的配偶对权利的主张,这都会带来意想不到的麻烦。

长期从事二手房诉讼交易纠纷的张茂荣律师早前在接受南都记者采访时也表示,他们的团队事先会列出诸多的风险点,逐一进行排查,在有把握的情况下方会选择继续履行合同。

提醒

若符合三个条件继续履行合同的可能性较大

由于“3·30”新政之后违约案件大多在审理中,该宗案件是目前所知的新政之后第一宗法院支持继续履行合同的案件。不过南都记者获悉,早前深圳市中级人民法院房产庭法官在一次讲座中曾提及,房产交易合同继续履行一般要符合三个条件,只有具备三个条件,法官才极有可能支持继续履行合同。

迅速判决与案情较清晰有关

这三个条件包括购房者要具备购房资格,其二购房者要将卖家的银行作为第三人,以便法官判决银行配合赎楼手续,解决赎楼问题。其三则是购房者要能够一次性付款。最后一个条件,是为了解决执行难题,若不能一次性付款,就需要卖家配合办理按揭手续,执行难度过大。

代理此案的胡维刚律师也介绍说,罗湖法院的这一案件正好符合前述三个条件,直接印证了深圳市中级人民法院房产庭法官在讲座中的有关说法。

胡维刚还表示,案件能够得到迅速判决,也与案情较为清晰有关,卖方明确承认不卖房,违约事实认定较为简单。而有些案件卖方可能先要找各种理由不承认违约,甚至称是买方违约,因而法庭需要调查的时间会较长。

一次性付款成“拦路虎”

这一案件因为买家选择一次性付款,才获得法院一审判决支持继续履行。对于很多买家来说,一次性付款将要承担的压力极大,也成为他们选择继续履行合同的“拦路虎”。

在此案中,代理人胡维刚告诉南都记者,当事人也是工薪阶层,一次性支付全部215万元购房款以及中介费等确实倍感压力。

不过胡维刚表示,目前他的当事人是想通过向亲属筹措资金等方式,凑齐钱款,在房屋过户到自己名下之后,再将房屋抵押给银行获取消费贷款,用来偿还亲朋好友的款项。

此前案例

法院按合同成交价20%判处违约金

受“3·30”房产新政影响,深圳房价暴涨,部分区域房价涨幅超过百万,由此带来的业主反价纠纷越来越多。在深圳,不少遭到反价的买家自发组织起来,通过qq群建立联系,定期组织签名以及信访活动,希望法院在处理该类案件时统一标准、提升赔偿比例。

据悉,目前深圳多家地产中介通用的二手房买卖合同中都约定违约赔偿为双倍定金或者合同成交价格的20%。

以一套300万的房产来算,如果按成交价格的20%,违约金将达到60万,违约成本较高。但是通常法院在审理案件时,会根据实际情况调整赔偿比例。有律师告诉南都记者,通常10%比较常见,15%都非常少见。

而就在7月19日,龙岗区人民法院罕见地一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家,并承担案件受理费与保全费。这一顶格判赔被认为可能成为法院处理该类案件的一个风向标,违约成本将会大大提高。

不过以该案为例,该房产被评估认为价格涨幅至少达到60万元,即便顶格支付赔偿金也只为44万元,违约业主仍可从中获得利益。不少遭遇违约的买家,对此颇感灰心。

篇四:[销售客服]逼定(三)如何说服业主收定

逼定(三)——如何说服业主收定

来源:业内经验 时间:2012.04

置业顾问在完成客人单方面的工作后,继而是说服业主接纳客人的要求、售价及附带条款。所以业主收定这个环节是非常重要的,双方签妥合同及业主收定金后,才具有法律约束力,要知道公司是促成交易后才能收到佣金的。

每一个业主都希望自己的单位能售/租出高价钱,这是可以理解的,但要注意,当我们知道客户还给业主的价钱后,不用马上照直汇报业主,我们应作好准备还价的程序。

一、向业主还价的常见误区

因为向业主还的第一口价很大程度上会影响整个买卖交易的成败。在还价之前,置业顾问首先要深入了解客户及业主,如:家庭背景,经济状况,工作地点,心态,急切程度等等,做出相应的行动。

置业顾问在还价过程中,要注意的事项:

1.兴趣甚大:置业顾问切勿向业主表明客户对其单位十分有兴趣,而是表现出充其量在考虑之列,否则很难杀价。

2.放价太快:就算客人肯付出的价钱跟售/租价相同(到价),亦不可放尽价钱予业主,(业主通常都会贪得无厌的)置业顾问尽量留价在手,作为谈判筹码,因为业主一日未签合同及收取订金,都会有机会出现变数而谈不拢的。

3.害怕被拒绝:置业顾问通常都害怕被业主或客户拒绝的,例如客户还给业主的价钱偏低,置业顾问怕被业主责骂而不联络业主的情况时有所闻。其实无论客户还的价钱多少也好,置业顾问都有责任令业主知道,可能业主肯接受此价钱也不定,置业顾问切勿将太多主观的情感放在谈判交易当中,应该客观地,耐心地向业主解释这是客户的要求,我们中介是有责任将客户的“价格进展”汇报给业主的。

4. 懂得收放自如:置业顾问有时过分逼客户加价及无理的要业主降价,令客户及业主反感,因而令谈判过程触礁。置业顾问应懂得在谈判中从双方面的背景,目的,经济能力,家庭状况等设定要客户加价的原因,要业主降价的理由,例如提高?成交价格作参考及双方急切程序做出相应行动,若感觉客户及业主开始不满及抗拒时,便要停一下,再找机会“迫价”。

相关内容可参见《房东议价十三法》(链接见文末)

二、劝业主收定真实案例

顾问: “李先生,这个客户很有诚意的,但还是价格还是有点高!” 房东:“还高啊,那没有办法了。不能再降了。”

顾问:“那我再和客户商量一下。你等我消息”

不管是买家还价高于业主底价,还是业主还价高于买家底价,不要立即接受,要表示有差距,需要向另一方努力争取,如果有可能,用让客户下诚意金或让业主签承诺书以免日后反悔。

晚上电话:

顾问:“李先生,我现在在客户陈先生家里,他们正在商量。我在门口给你打电话。”

(故意低声,制造现场效果)

“李先生,假如明天下订的话,最快多长时间能过户?”

“李先生,付款方式还是按照合同上说的,没有什么变化吧。” “李先生,价格一分不能降了吗?客户倒是觉得可以接受,但是他老婆还是嫌弃价格有点贵?”

“李先生,主卧面积是多少平米?”

“哎,还是价格问题,我说92万最低了,可是他们不同意。”(其实买方客户差不多已经同意94万包税了。)

房东:“我是94万卖,不是92万卖。”

“我知道,92万他们还不同意呢,看来我只有再找新的买方了,哎,真是不好意思,李先生,这个房子拖了这么长时间都没卖出去,我真的有点对不起您。好不容易有这个诚意客户了,价格却谈不下来。”

“要不我把电话直接给他,您和他说说?”

(两种准备,如果房东真要通电话,那么告诉买方客户,按90万左右出价。如果不接,就说我再来问问吧。)

“李先生,太晚了,人家也要休息了,我明天再看看吧,他们还是对价格不满意。最多也就出到92万。” 房东:“你叫他们再加点,92万肯定不行。” “好的,我已经出来了,他们估计也睡了,我明天一早就过来。” 再次电话回报:

“李先生,我已经到家了,不好意思,这么晚还打搅你,您能不能给我一个最低价,到了这个价格我就收定金,免得到时候他们反悔。”

房东:“93万吧,不能再少了,再少我就不卖了。” 谈判中,绝对不要和自己妥协。一旦你开出合同的相关条件,而有一方不接受,绝对不要开出其他条件,一定要问不接受的一方?合理,并根据其约定再做调整。

价格有松动,接近成交价格,这时可以提出佣金问题:

顾问:“好的,我尽量谈吧。李先生,按照规定,中介费能不能您这边承担一点。”

房东:“我说好的是净收的。这个我不能承担。”

顾问:“李先生,你看买方本来就觉得价格有点高,承担所有中介费用估计很困难,估计他也不会同意,您看我们做了很多广告和传单,这几天您也看见了,为了您这个房子我都被店长骂了好几次了。说我委托回来的价格就很高,不应该作为主推房源,要是别的房子,这么长时间早卖出去了。您看您能不能?”

经过说服,房东最终同意支付1%的中介佣金。

第二天,早上7点钟先去房东家里更改委托价格后回到店里。和客户协商调价,最终以93.4万成交,房东因为比预想的多收了4千元,对于中介费用也很乐意的支付。很配合。同时了解房东近期也有换房的打算,所以作为

A类客户重点维护。

买方原来打算94万买的,后来降了6000元,以93.4万成交,也很高兴。

三方共赢局面,从这个案例我们可以看出,一般来说,房东的价格是有空间的,特别是现在的市场环境下,买方市场,议价可以有更大的空间,一个房子卖不卖得掉,主要是看经纪人用不用心,议价幅度是否够,回报是否连贯秘籍,是否掌握好技巧和买卖双方的心理。没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。

三、说服业主收定的常用话术

说服业主收定有以下方法,置业顾问可因应客户及业主的情况而选择性运用的:

(一)为业主设定考虑时限:王先生,买家的订金已在我手上,如果今晚9:00前价钱都谈不拢的话,买家便会到别家地产公司签下另一套房,其实大家都花了不少功夫,我不希望见到你白白失去售出的机会啊!(此乃在谈判过程中为业主设下考虑时限)

(二)错失机会是损失:王先生,听你所说,有其他地产公司有客人出价去到四十五万,我觉得你应该深入了解一下,现市场上同类物业售价最高可达三十九万,我的客人出价三十八万,已很接近你心目中的价钱了。况且该地产公司的还价是真是假还不知道,但我的客人的定金是实实在在的,怕的是如果根本无出到四十五万元的客,而我客人又等不及而选择别处,损失是王先生啊!

(三)客人买楼一时冲动:王先生,客人的购买欲都是我努力追出来的,可能是一时冲动也不定,我花了很大努力才令客人下定金的,王先生,收下定金吧!免得夜长梦多,因为曾经有客人想清楚后或受家人及朋友影响而取消交易的。

(四)额外要求:还第一口价给业主时,倘若业主叫价50万,客户出价42万,我们可以先还38万,再加上附带条款(业主单位内得全屋家电),此举业主必定拒绝,但置业顾问都必须这样做,反正还价49万,业主都会拒绝的(业主觉得会否自己开价过低,令客户还价便到价),这做法目的有四个:第一,打击卖方士气。第二,令置业顾问扩大议价空间。第三,令卖方感到压力。第四,令卖方自动降价。

(五)逐步还价:置业顾问通常还得每一口价最少都是5000-10000的 ,业主以逸代劳的见到客户加一次价都是10000,那么客户很快便加到自己心中的理想价了,置业顾问再还价过程中太急进的话,往往令自己手上的 「谈判筹码」太快失去而令交易谈不拢的。置业顾问可尝试10000元分「5次」电话跟业主谈判,不是每次都是谈价钱的,有时要了解业主售出后的安排及去向,闲话家常都可以,要知道客户的还价未达业主心中价有时是客户能力的问题,不是置业顾问从中作梗,总之要令客户及业主觉得置业顾问花很多功夫才令谈判过程有进展,不要令他们感觉我们置业顾问很容易便赚取到他们的佣金。

(六)善用幸运号码:置业顾问懂得灵活运用成交数字,在谈判中起到一定的作用,例如:陈先生,客户说37万始终偏高一点,这样吧!三十六万三千八百元取价吉祥一点。

此外,例如价钱相差12000元,可以要求业主最后减多6000元,客户最后一口提价加多6000元,这样,总比单方面付出12000元来得容易,另外多说一些吉利的说话,用以缓和谈判气氛及促成交易。

(七)令业主希望落空,继而主动求售:

如果双方价格有距离,业主不能降价,置业顾问可尝试想业主告知客户在觉得谈判没有进展的情况下决定另选其他地方,但不是跟我们看的,是跟其他地产公司看,试探业主反应。部分业主觉得客户目标改变而呈现焦急的态度,会主动来要求我们尽量将客户从行家手中拉回来的,价格还可以降一点呢!

篇五:100个解决经纪人遇到的问题

100个解决经纪人遇到的问题

一、 客户在下订之前,称过户当天一次性付款,不愿交订,怎么办?

答:向客户出示国土局产权转移流程表,并解释流程表中每一步客户可能面临的风险,如业主没有收定,他/她不可能交房产证押在中介公司,他/她就有可能卖给任何一个客户,我们也就有可能失去购买的良好时机;如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金,交易条件、违约责任等不明确,草率联系过户,是对双方很不负责的态度,更容易发生问题。

二、 客户在看过房之后,要求说明此房的业主为什么出售此房,而业主真正售房的理由又不能说出来,怎么办?

答:商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一种行业(或事情),正如我们不能问买方:"您为何要买房"一样,客户会产生一种反感,而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时,你不妨告诉他/她,业主发财了,要移民、换大房、别墅了,相信你买了这房今后也会飞黄腾达。

三、 客户在看房之后并商讨好价格,要求见业主面再谈,落实一下业主是否真的此价出售,怎么办?

答:在您未完全确定下来(下担保金)时,业主不会也没时间过来跟您面谈,业主委托们公司找客户,如果没有收定前每个客户都要见业主,那业主委托我们公司不就没有意义了吗?公证、过户时业主必须亲临现场签字,如证实此价不实,您可以投诉并退还不实价差也不迟。

四、 客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子,已经对中介公司失去信心,但是这时我公司又有一套房非常适合他,该怎么样使他重树信心,向他推销此房,如果他看中此房,迟迟不到公司下订,怎么办?

答:首先让客户了解我公司的经营理念,诚信服务和办事程序,找到该客户在其它公司退订的原因,用自己专业理论说服客户,给客户推荐楼盘时一定要信息准确,重信誉、守承诺,让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同,以你的真诚打动客户,让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同,为其着想,把他当朋友而非客户,消除客户的防范意识,让其重树信心跟您买房,当他看中了您手中的房时,就可以编一些故事。诸如:业主就要到其他中介去收定,或者是同事的客户正在查阅有关资料,并到档案大厦查档去了等等,让他产生一种"危机"感。

五、 在价格、房子、产权都落实满意了,后因某种原因订不下来,或者说下不了决心,该如何跟进?

答:多与客户沟通,了解客户真正的需要,了解真正存在的问题并解决问题。

六、 客户在没有交定金之

业主反悔不卖

前要求出具房地产证原件,怎么办?

答:客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理,因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司,但我们可采取双管齐下的方法,让客户来交定的同时业主来收定,分开安排在两个不同的会客室,然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前,看后收定。

七、客户买房的同时,要求把小孩迁到附近学校读书,而条件不够,该怎么样解决?

答:这本身不是我们房地产中介能够解决的问题,但是,深圳市政府有这样规定,九年义务教育中,小孩按所辖片区就近上学,如果你看中了某所学校,想让小孩在哪读书,就必须先解决户口的辖区问题,然后再按"就近上学"之规定提出申请,否则,根本就无法解决。

八、客户要求房款交到交易中心资金监管,怎么办?

答:1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构,公司每天都有大量的业务在受理,并且公司客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统,房产交易除了产权过户还有大量的事要做,通过我公司的售后服务,能让你省心、放心、舒心的买好房子。如果你一定要监管,我公司要求由建行进行监管。

2、订金和税费绝对不能监管,业主没收订金谈什么监管,即使监管也可去建行监管。

3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序,否则不予办理。

4、对这样的要求,第一时间就应该拒绝,因为:①这违反公司原则;②这是对我们的一种污辱,是对我们公司极大的不信任;③交易中心也是中介公司,"同行是冤家",我们没有理由帮他拉生意,长别人的威风,灭自己的志气。定金部分就更不用说,业主不收定,更没有人跟客户去资金监管。如果还不行,则要求客户到银行实行监管。

5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽量做工作,不在深房交易中心监管。

九、客户质问为什么要下10%的定金,我们应该怎样回答?

答:当你交10%订金后,公司会转给业主,公司就会收业主房产证,办理一些手续,如你下太少订金,业主会不收,也不放心把房产证给公司,就无法保证客户买到此房,并且该订金会计入房款。

十、签约时客户对房款转入中介公司有异议,怎么办?

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十一、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房,想对公司进行约束时怎么办?

答:肯定地告诉对方,我们公司不会这样做。第一,没理由这样做,也没有必要这么做,高卖也只能收1.5%的佣金。第二,如这样做了就失去您对本公司的信任,公司不会只看眼前的利益,公司希望客户是公司的永久客户。

十二、为什么要在公证过户前付全款?

答:公司为了保障双方利益,需将房地产证原件交到国土局,不能随意撤消,业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局签字。

十三、客户交订时称付10%定金没问题,但要求同时交钥匙,怎么办?

答:不可以交钥匙,只有在付清全款,房屋产权转移确认后才能交钥匙,这是对买卖双方的负责,也避免了不必要的问题发生。

十四、客户要把自己的房卖出去后,才能订看中的那套房,但有不肯贱卖原房产,市场价暂无法成交,无法两套房的卖与买同步进行,如何说服客户下订?

答:建议客户将原有的房产做个贷,以贷款作楼盘首期,以租供楼。

十五、客户相中某物业,但又对该物业离奇的低价产生怀疑,而不能下定时,怎么办? 答:1、低价因为业主急售,怀疑只会错失良机2、至于产权的清晰与否,可以通过过户前的产权查档了解清楚。

十六、为什么中介公司不能赔定,而只可以吃定?

答:出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客户。1、首先我公司受理业主委托;2、我司通过一定渠道(广告、推介)找到客户,与客户签了《购房委托书》,并收取定金;3、业主确信我司已收订,才会来我司签署《售房委托书》,并收取订金,留房产证原件在我司(以举止防业主有条件将该房售予他人)。如果我司与买方签了赔订,可能由于时间差的问题,业主会改变售出价格或意愿,而致我司未收益告赔订。

十七、客户要求将(房产内)渗水的部分修补好再交订,怎么办?

答:1、与原业主协商,把渗水部分修缮好;2、说服客户,正因为由于该房产有渗水现象,才导致该物业卖目前这样的价格,业主认为如果要将渗水部分修好,就不会卖这样的价了。

十八、客户问:这房我较满意,现交定金可以,但我老公(老婆)看后不满意,我要退定,行不行?

答:1、首先告诉他/她,这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了,如果定金可以退回,也就失去了"定"字的意义。2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书,收到定金后我公司会转给业主,不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问,请带上家人抓紧时间现场察看,一旦落订,我公司需要尽快落实,并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订,公司不能承诺一定你能买到,请您仔细考虑。

十九、客户看房并且交订金之后,业主突然改变价格,要求更高的价格出售此房,怎么办? 答:1、出现这种情况,我们只有晓之以情,动之以理。从我们所付出的费用和劳动说起,以期达到感动业主的目的;2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价,与业主谈价,找人看房,把价格往最低处砍,打击业主心理期望值;3、可以从法律的角度上要求业主履行合约,否则,由此产生的法律后果将由业主全部承担。

二十、收订后,有其它客户出高价,怎么办?

答:1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户,对公司的信誉和品牌都是百害而无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨"诚信"产生怀疑,久而久之,将得不偿失。但是努力做好第一客户,极力说服第二个客户 ,给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成,由一个客户变两个客户,何乐而不为呢?2、如果第二个客户出价远高于第一个客户,我们也可以考虑第二个客户,但必具备一个先决条件:盘、客户必须有一方可以做全权委托,从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由,比如业主已经在其他公司收了定金,我们的动作慢了一步等等,尽可能把责任往业主身上推,以期达到既不得罪客户,又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的。

二十一、客户首其款准备不足,要求按揭贷款成数提高,而银行又无法满足客户,怎么办? 答:1、说服客户想办法,比如,向亲戚朋友预支、借钱等;2、看客户是否有物业在手,如

果有可以向银行申请个贷。3、如果是企业法人、国家公务员则可以向银行申请高额按揭款。

4、特别关系的还可以找银行特批高额按揭款。

二十二、和客户签买房合同时,交房时间、煤气、水电、管理费的交接时间,怎么确定? 答:请详细翻阅客服部桌面的合同范本,特殊情况由客户与业主自行商议、确认。

二十三、客户要求自己买保险,怎么办?

答:不行,原则上各大银行规定在指定的保险公司购买保险,客户只能按规定需要向保险公司购买保险。

二十四、如成交价高于房产证原价,而利润只有双俑时,客户要求买卖合同填成交价,而业主只承担填合同价税费时,怎么办?

答:向客户说明,业主当前的售价是不包含高出房产证原价的那部分税金的价格,如果客户坚持要按成交价填写,1、高出的部分税费业主要加到成交价中;2或是由客户承担高出的这部分税费,这个问题普遍存在,特别提醒业务人员注意,在收取客户订金时一定要与盘方业务员充分沟通,如果确定原房产证价低于成交价时,必须在收定委托书中注明:现售成交价必须按房产证原价填写。

二十五、业主往往在过户的同时一定要收到全款,条件打不到业主就不卖了,这时候该怎么处理?

答:1、业主的这种条件是绝对不可能做到的。现实中的"过户",只不过是将《现售买卖合同》,三级市场转移申请表、房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了国土局的办文窗口而已。递件并不代表过户,出税单五个工作日后产权才可做变更登记,如果有查封等限制转让的因素,将给公司造成巨大风险;2、要充分展示公司的实力,让客户相信我们,其他的问题自然就解决了;3、万不得已建议到银行实行资金监管,这样可以充分保障双方的利益,相信客户、业主均能接受。

二十六、客户有反悔心理,故意拖延办手续和付房款,在合同中找问题、挑毛病,以达到其退定的目的,怎么办?

答:1、收到定金后我公司会转给业主,不是我公司不退而是业主不可能退,定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了,如果定金可以退回,也就失去了"定"字的意义。2、签署购房合同时,已经注明了最后的付款和办文时间,如果客户有反悔表露,应该郑重向客户表明,提醒客户最后办文时间,否则按合同规定执行。

二十七、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司,要求拖一段时间过户,怎么办? 答:关键在于我们能否按客户需求,与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的需求,因为只有这样,才能使该交易圆满完成。否则,只有依约而行。

二十八、房子交接时,客户发现房间与原看房和收定有误,要求业主赔钱,怎么办?

答:1、购、售委托书明文规定,物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的,如果交房时交现房和合约中之规定有异议时,业主应承担全部责任,我们有义务和责任要求业主履行约定,否则,我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿,除业主在物业恢复所签合约时之状态。2、委托书中没有注明,而买方、卖方、中介三方有口头承诺的,出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解决并承担相应责任。

二十九、此房风水是否不好?

答:1、房产经纪必须熟悉房屋结构、朝向、通风、采光等要素,用专业术语,比如座北朝南等等,也有因人而异的,比如与人的生辰八字相关,就看你怎么说。关键是你说的让客户开心、信服,这里的风水就是好的。

三十、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低,要求降价,否则要求退定,怎么办? 答:1、如果我公司按行文规定收取双佣,则告诉买方,房屋售价可以在过户时直接向业主确定,至于其他中介公司存在着不良竞争行为,告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。

2、如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润,我们必须返差额。

三十一、业主委托的物业售价高于市价,而又迟迟不愿降价,怎么办?

答:1、了解出售动机、确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通,以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。3、带人看房当场谈价,找出其房产的劣处。

三十二、如果客户不去银行签署按揭合同,怎么办?

答:1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药,若不签可以直接告诉客户,2、用合约来制约他,用法律来威胁他,用房产的交付使用权来打动他,买房的目的就是为了使用,如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用,晓之以情,动之以理,从感情上来劝说他,买房是人生的一件大事。

三十三、转定以后,业主要求收到全款后方付锁匙,如何办理?

答:1、分两种情况:①一次性付款可以;②如按揭的,做业主工作,要买方签定银行抵押贷款转到业主的账上,消除业主的防范心理。2、同客户协商,在业主收到全款后交房。

三十四、业主要求高额定金,怎么办?

答:1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示,虽然质押了业主的产权证明,这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前,公司每天都存在着高风险,如果出现问题,将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的,原则上给付1万元,总金额高的物业最多不得超过2万元。

三十五、业主收定,但不愿留坎ぃ绾未恚

答:1、首先,业主收定是必须将房产证质押在公司的,否则,不能保证业主不会将此房高价出售,中介公司也无法保证客户的利益。2、业主不留下房产证,中介公司就会存在着巨大的风险。

三十六、交钥匙是不是等于交房,区别在哪?

答:首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件:a、物业已转到买方名下;b、物业处于闲置状态;c、物业无租约纠纷;d、三方(业主、客户、中介)当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数;e、交钥匙并结清该物业。

三十七、非房产证上权利来收定,怎么办?

答:绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖,更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。

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